Nepremičninski trg ne propada

 

Na nedavni okrogli mizi na Kapitalovih finančnih dnevih v Ljubljani so sogovorniki ugotavljali, da »nepremičninski trg ne vpliva na inflacijo, inflacija pa ne vpliva na nepremičninski trg. Nepremičninski trg se tudi ne razvija, niti ne propada.« Kljub temu pa ne moremo zagotoviti, da se dosedanje težave ne bodo pojavile v prihodnje. Namreč podražitev kreditov, v Sloveniji pa največ denarja gre za stanovanjske kredite, ne morejo ostati brez vpliva na cene nepremičnin. Kljub vsemu se je vrednost opravljenih gradbenih del v Sloveniji februarja 2008 v primerjavi s februarjem 2007 povečala za 41,6 %. Vrednost opravljenih del na stavbah se je povečala za 43,8 %, na inženirskih objektih pa za 39,7 %, ugotavlja Statistični urad Slovenije.

Letošnji podatki kažejo, da se bo v Celju tudi letos precej gradilo, tako z javnim kot privatnim kapitalom. Verjetno najmanj kapitala bo vloženega v nove poslovne in proizvodne prostore.

 

Gradbena dejavnost je odvisna tudi od zakonov in predpisov. Kmalu bodo pričeli veljati novi predpisi, ki bodo zaostrili zahteve po energetsko varčni gradnji. Starejše zgradbe so se gradile brez učinkovite toplotne izolacije, zakon pa predvideva, da bodo morali novi lastniki take zgradbe sanirati. Izračuni kažejo, da bodo po sanaciji računi za gretje tudi do 60 odstotkov nižji.

Spremembe prinaša tudi novela stanovanjskega zakona, ki bo po vsej verjetnosti vplivala na  gradnjo neprofitnih stanovanj. Spremembe zakona o gradnji objektov predvidevajo, da bodo občine lahko prisilile lastnike slabo vzdrževanih objektov k njihovi prenovi. Lastniki bodo morali objekte vzdrževati tako, da ne bodo kazili podobe naselja ali krajine.

Evropski podatki kažejo, da so stoški gradnje v Sloveniji v letu 2005 bili za 30 odstotkov pod evropskim povprečjem. Še ceneje se je gradilo na Slovaškem, Češkem, Poljskem, v Romuniji in Bolgariji. V zadnjem času so pri nas hitreje rasle cene novogradenj. Ponekod po Sloveniji pa velikih razlik v ceni novogradenj in starogradenj ni. V Mariboru podatki kažejo, da se cenijo manjša stanovanja in gradbene parcele. Podobni trendi so opazni tudi v manjših slovenskih mestih. V Ljubljani, ki je velik nepremičninski trg, je opazen zastoj v rasti cen stanovanj. Splošne trende je sicer težko oceniti, ker večjih cenovnih premikov ni. Nekateri strokovnjaki menijo, da bo prišlo tudi do rahlega padca cen, vendar ne denimo na najboljših lokacijah. Ljudje se kljub temu odločajo, da ostanejo v mestih in še vedno kupujejo draga stanovanja v mestnih središčih, čeprav je tudi povpraševanje po individualnih hišah v okolici večjih središč vse večje.

Na cene pomembno vplivajo tudi lokalne razmere, lokalna infrastruktura, nezaposlenost in še drugi dejavniki. Rast cen nepremičnin v Celju se je umirila po zadnji finančni krizi, »vendar nekih bistvenih sprememb na nepremičninskem trgu ni opaziti,« pravi direktor Kapitol Nepremičnin Janko Parfant in še doda, da je pa opaziti, da pa se »poslovni investitorji več ne upajo iti v investicije kot poprej«.

 

Javni in privatni kapital

 

V Celju bo tudi letos za gradnje na voljo precej več javnega kot privatnega kapitala. Občinski proračun bo se vedno obremenjen z izgradnjo Centra za odpadke. Gradnja Osrednje knjižnice se preveša v drugo fazo, ponoven zagon pa bo dobil Stari grad. Počasnejša je gradnja Knežjega dvorca, kamor naj bi preselili Pokrajinski muzej. Čeprav je polulska šola končana, pa bo še predstavljala obremenitev za občinska sredstva, vsaj dokler ne bodo plačani zaostali računi.

Novost je, da se pričenjata izvajati dva nova projekta. Prvi je ureditev Šmartinskega jezera in poti, ki vodijo na jezero ter izgradnja javnega naravnega kopališča, v kasnejši fazi pa bo sledila tudi izgradnja hotela in naselja bungalovov. Pripravljati pa se bo začela tudi infrastruktura v industrijski coni Celje-Vzhod, med Gaberjem in Trnovljam II. Sredstva za te projekte je EU projektna skupina Mestne občine Celje, ki jo vodi Roman Kramer, pridobila iz Evropskega sklada za regionalni razvoj.

V zadnjem času po poti, ki jo je utiralo Celje, gredo tudi sosednje občine, ki pospešeno gradijo komunalno in ostalo infrastrukturo s pomočjo evropskih sredstev. Po besedah župana Lojzeta Posedela so letos v Žalcu napravili kvalitetni preskok, saj bodo obnovili mrežo lokalnih cest in   preko Petrička povezali celjsko z žalsko občino. Žalec pa je dobil tudi sredstva iz evropskih skladov za izgradnjo čistilne naprave in kanalizacije, zadnja leta pa posodabljajo tudi šole.

 

Vse manj zelenja in vse več blokov

 

V Celju je predvidenih 50 večjih in manjših novih stanovanjskih gradenj ter sprememb na objektih. Verjetno največjo investicijo med privatnimi investitorji pripravlja Zdravilišča Laško, ki namerava izgraditi 'Hotel Celje' s štirimi zvezdicami. Objekt je v končni fazi projektiranja, sledilo bo zbiranje soglasij k projektom ter pridobivanje gradbenega dovoljenja. V končni fazi je tudi izdelava finančne konstrukcije celotne investicije in izvedba vrtine za termalno vodo.

Največja dinamika pa je še vedno v stanovanjski izgradnji. Lastniki v ožjem mestnem jedru so precej zanemarili svoje zgradbe. Občina v okviru prostorskega plana komunalno opremlja več con. Verjetno vsem ne bo všeč, da bo kmalu ob 4. osnovni šoli nastalo novo blokovsko naselje. Dokončuje se tudi komunalna oprema za stanovanjsko cono Golovec, komunalno se opremlja del Dolgega polja (DP3 kare 6 in 8), nove bloke gradi Lesnina, gradilo se bo na Babnem, zahodnem delu Ostrožnega, v Začretu, Brezovi itn. Posebej veliko področje za bodoče gradnje se obeta na Ljubečni, kjer je prvi investitor že zaprosil za spremembo prostorsko ureditvenih pogojev za izgradnjo deset stanovanjskega bloka višje kategorije, pospešek gradnjam pa bo verjetno prišel jeseni, ko je za pričakovati pospešeno izdelavo prostorskega plana Celja.

Vse to pomeni, da bo Celje postalo bolj strnjeno mesto z veliko manj zelenih površin kot doslej. Verjetno bi se morali resno zamisliti, kajti med naselji bi bile dobrodošle večje zelene površine, ki jih sedaj za večno izgubljamo.

V gradbeništvu pa se pojavlja tudi nov trend, namreč montažna stanovanjska hiša. Med leti 2006 in 2007 se je v Sloveniji gradnja montažnih hiš povečala za 25 odstotkov, s 400 na 500 enot. Prednosti montažnih hiš zaradi moderne dinamike življenja so vse bolj očitne, saj omogočajo cenejšo in hitrejšo postavitev hiše, v nekaj tednih, in takojšnjo vselitev. Novi predpisi, ki bodo zahtevali večjo toplotno izolacijo, so kot naročeni za to obliko gradnje, ker je sama stena že izolacija, medtem ko je pri klasični gradnji na zidak izolacijo šele potrebno pritrditi.

 

Mnogo nepravilnosti in težav

 

Nepremičnine Celje skupaj z Nepremičninskim skladom pokojninskega in invalidskega zavarovanja »gradijo stanovanjski objekt v Novi vasi, v katerem bo 71 stanovanj, od tega 50 neprofitnih. Enaindvajset stanovanj bo prilagojenih starejšim občanom, predvidoma pa bodo zgrajena pred koncem jeseni 2008,« pravi Iztok Horvat iz družbe Nepremičnine. Težave pri socialnih stanovanjih pa se pojavljajo pri določevanju najemnin. Obstoječa zakonodaja omogoča subvencioniranje tržnih najemnin, vendar pa zakonodajalcu ni uspelo razviti modela, ki bi bil dovolj pravičen in učinkovit, da bi pomoč prejeli tisti, ki so je potrebni, piše Žurnal24. Tudi drugih nedorečenosti ni malo, veliko pa je prostora za goljufije pri prodaji stanovanj. Posebna zgodba so tuji delavci. Od 70.000 jih večina dela v gradbeništvu. V sindikatih opozarjajo, da  delajo v suženjskih razmerah, pogosto na črno, imajo plače pogosto pod 400 evrov, ali nižje kot je to določeno s kolektivnimi pogodbami, živijo v obupnih razmerah itn. To pomeni socialni damping ter neupravičeno bogatenje nevestnih delodajalcev, ki kažejo slabo sliko Slovenije v svetu. Inšpekcijskih služb pa na gradbiščih skoraj ni videti.

Zato v gradbeništvu težave ostajajo. Moramo omeniti tudi težave zaradi pomanjkanja primernih varovanih stanovanj ali sob v domovih za starejše. Vse več je tudi socialno ogroženih starejših, od katerih mnogi živijo sami v velikih stanovanjih. Pod mejo revščine živi 20 odstotkov Ljubljančanov starejših od 60 let. Verjetno za Celje velja podobno.

 

Alja Založnik, vodja projekta Šmartinsko Jezero:

Celjska občina se je prijavila na razpis s projektom turistične poti Celje-Šmartinsko jezero leta 2007. Sedaj se dela projektna dokumentacija, planiramo pridobiti gradbeno dokumentacijo in računamo, da bomo letos pričeli z izgradnjo prvega dela pešpoti. Ta bo potekala od cerkve Sv. Duha do pregrade na Šmartinskem jezeru v dolžini 3050 metrov. Vrednost celotnega projekta je 1,1 milijona evrov. Konec izvedbe je predviden avgusta 2009.

 

Roman Kramer, vodja EU projektne skupine:

Naša skupina je bil ustanovljena marca 2004 in deluje na treh celostnih projektih: Urbanizacija mestnega jedra, skupaj s podprojektom Celjski včeraj, jutri, razvoj izven mestnega območja in turizma in industrijska cona Celje-Vzhod. S Šmartinskim jezerom imamo velike razvojne načrte v prihodnosti. Skupina skupaj z investicijsko skupino mestne občine Celje pripravlja   infrastrukturo cone Celje-Vzhod.

 

Barbara Gorski, vodja projekta Stari grad:

Za projekt Starega gradu smo pridobili nepovratna evropska sredstva v višini 1,3 milijona evrov. Sredstva bomo uporabili za načrtovanje in izvedbo treh zaključenih celot na gradu. Pričenjamo z izvedbo večnamenskega stopnišča, drugi sklop je potrebna infrastruktura za prireditve in turistične obiskovalce, tretji sklop pa je statična sanacija Friderikovega stolpa, na vrhu katerega  bomo postavili tudi razgledno ploščad. 

  © Marko Sjekloča in Celjan,  7. maj 2008

 
Domov
Nazaj